2008年10月10日
REIT破綻とアジア通貨危機
日本のREITが初の破綻を迎えたのですが、信用収縮と去年末から続いている不動産への融資規制が影響しているようです。
REITの戦略としては、低金利の融資を受けて賃貸収入から出来るだけ大きな利益を上げようと考えます。低金利の融資を受けるという事は、短期融資(短期負債)を受けてリファイナンスを繰り返しながら収益を上げていこうとします。
経済が右肩上がり若しくは巡航状態ならば、常に同条件で借り換えが行えるので予定した通りに大きな利ざやを稼げるし、負債比率を高めていった方が儲けが更に大きくなっていきます。
しかし、問題は景気が右肩下がりになった際です。短期負債で借りている以上は、1年単位でリファイナンスの必要が出てきます。緩々ならば問題なく借り換えが出来るのですが、信用収縮下では借り換えが出来なくなります。
それこそ、黒字倒産となるわけです。この不況の時期に流動負債が多いREITはリファイナンスに行き詰って倒産するところが出てきそうです。
なんというか、タイ発のアジア通貨危機に似ているような気がします。タイも短期の融資を利用して長期の投資を行っていたときに、資金の引潮に会ってしまい金融危機に陥ったわけでして...。
P.S.1
Grandeさんやちぎっては投げを見ていると、以前指摘したようにREIT運営業者とREIT運営業者の支配株主の利益相反が大問題のような気がしてなりません。
利益相反問題には規制が必要ですね。
P.S.2
固定資産リッチで流動資産が殆ど無いREITは、構造的な弱さを抱えている事になりますね。固定負債を出来るだけ多く持つ事ぐらいしかリスクヘッジができませんし。
P.S.3
この時期に不動産リートを立ち上げ始めるのが一番お得なんだろうなぁ。
投稿者 cazper : 00:09
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2007年2月11日
不動産投資の表面利回り・実質利回り・投資利回り計算シートを作成
不動産を投資する際に重視するべきなのは実質利回りであると言われています。しかしながら、不動産投資のサイトで表記されているのは表面利回りです。
この用語の詳細は文中のリンク先で確認して頂きたいのですが、簡単に書くと以下のようになります。
●表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格
●実質利回り ＝ 実質家賃収入 ÷ 取得費総額(参照元)
投資を考える上で確かに実質利回りは重要なのですが、実質利回りだけを考えたのでは不十分ではないでしょうか？ と、言いますのも、不動産を購入する際には借金をするのが普通です。従いまして、次の視点が投資をする上で重要になると考えられます。
●自己資金を如何に早く回収するか？(投資利回りを高くするためにはどうすべきか？)
●自己資金を如何に少なくできるか？(同じ投資利回りなら自己資本が少ない方が良い )
それでは、次のグラフを見てください。次のグラフは、横軸が自己資金(円)を表し、縦軸が各種利回りを表しています。（購入物件の価格は850万円、満室時の年間家賃が96万円、諸経費が年間24万円、利息が3.2%と仮定しています。）
上記グラフを見ると、850万円の物件を買う際には、自己資本が0～200万円であれば自己資本を用意すれば用意するほど投資利回りが大きくなることが分かります。しかし、200万円以上の自己資本を用意しても利回りが8.2%から劇的に上がっていくことはありません。
400万円の自己資金があるからといって850万円の物件を買うのに全額使ってしまうと、確かに8.2%の現金ベースでの投資利回りが得られるのですが物件を一つしか保有できません。それならば、200万円×2の自己資金で2戸の物件を購入した方が得だという事になります。
もちろん、自己保有の担保力や信用力によって借金出来る額は変わりますから、自己資金がどれくらいあろうが銀行が残額を融資してくれるとは限りません。しかし、適度に少ない自己資金しか使わずに物件を購入できれば、投資利回りを最大にしながらもより多くの物件を保有する事が出来ますね。
というわけでして、こうした作業を簡単に出来るようにエクセルシートを作成してみました。以下からダウンロードしてご自由にお使い下さい。
| ●不動産投資簡易計算シート…物件価格、自己資本等を入力すれば不動産の表面利回り、実質利回り、返済後利回り、投資利回りを自動で計算します。(参考にしたサイト。若干数字の丸め込みが違うので結果が異なります。) |
（注：エクセルマクロを利用しているので、ご使用の際はマクロを有効にして下さい。あくまでも参考程度にお使い下さい。減価償却も考えていません。）
P.S.
不動産の場合は手取りの現金がプラスになるのは最低限必要だけど、これは十分条件ではないですね。十分条件なのは(回収資金+担保余力)が如何に早く増えるかなんでしょうね。そうすれば、次なる投資が出来ますから…。
Nothing Down for Women: Dynamic New Profit Strategies
投稿者 cazper : 20:24
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2005年4月29日
一般の定期借地権のデメリット
以前にも定期借地権の事について書いたのですが、最近また「アルボの丘」が宣伝しまくってるので、再考してみます。
(この再考する以前に、アルボの丘は宣伝しまくりな感じがするんですけど・・・、その経費かけるくらいなら値段設定を安くするべきでしょうし・・・[←消費者の視点]。でも、そうすると存在を周知できないわけで[←売主の視点]・・・広告戦略って難しいですなぁ)
定期借地権で一番考えなければならないのは、「定期借地は通常借地期間が終了したあとは、更地にして返さなければならない」ということでしょう。
定期借地で借り受け土地に建物を建てた場合、契約期間終了後（通常５０～５１年後）に建物を解体しなければなりません。そのため、解体費用を積み立てなければならなくなります。つまり、所有権を購入するタイプのマンションに比べると、解体費用分だけ月々の費用が余計にかかるわけです。
また、所有権を購入したわけじゃないので、毎月借地代を払わないといけないんですよね。
したがって、定期借地権の建物を購入するときには、所有権のマンションを購入するときに比べて余計に「借地代」と「解体費用積立金」を月々払っていかなければならないわけです。
例えばアルボの丘の場合、「借地代」と「解体費用積立金」が未定となっているので、これが幾らになるのかで、月々の費用が変ってきます。売主は、この部分の情報開示をやるべきだとは思うのですが・・・(2005/4/27現在[日経新聞朝刊広告])
どうして、こう言うことを書くのかというと、定期借地を利用したマンション販売の値段を見ていると、確かに安いんですよ。でも、借地代や解体費用を考慮していくと建物の現在価値っていかほどになるのかなぁ～と考えさせられちゃうんですよね。逆に、マンションを買う側も、こういう事を考えて買うのかなぁーとも考えちゃうわけです。
投稿者 cazper : 22:56
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2005年3月21日
欠陥住宅をつかまない方法
「欠陥住宅をつかまない155の知恵」を読み終えました。欠陥住宅関連の本で久々に充実した内容が記してある本でした。
この本は、日本建築検査研究所の岩山健一氏の著書です。自身の経験を踏まえた欠陥住宅をつかまない方法から欠陥住宅をつかんでしまった後の対処法まで記述してあります。
●建築・販売業者の選び方
●建築条件付建物はなるべく避けて購入するよう忠告
●契約書の注意点(例えば「契約違反時は契約を白紙撤回するという条文をつける」)
●重要事項説明書のチェックポイント
等々。これから住宅を購入したり、建てたりする人には参考となる内容ばかりです。
もし、欠陥住宅でお悩みの方が居るのでしたら、日本建築研究所に頼めば良いような気がします。(欠陥住宅問題は建築士と弁護士が手をつないでいかないと解決できない部分があると思いますので、ちゃんとした機関で頼まないといけないでしょうね。ここの他に有名な所では、NPO法人の建築Gメンの会でも同様の活動を行っています。)
----余談----
私は、欠陥住宅検査と保険を組み合わせた商売ができないかなぁと考えていたので読んでみたわけですけどね。欠陥住宅保証みたいな保険制度って作れないですかねぇ・・・。
投稿者 cazper : 01:37
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2005年1月14日
学位論文発表会
[晴れ、午後曇がち]
スキーの準備済ませる。
野口さんと大西っちの学位論文発表。大西は計算機の話。分りやすかったけど、一部の先生方には計算機の話はちょっと難しかった模様。野口さん、材料攻めに会うけどうまくまとめてた。
ああ、インナーをユニクロで揃えねば・・・。(T_T)
須賀君と上島君と一緒に苗場に向かう。
不動産の話
アルボの丘をご存知だろうか。最近TVCMや新聞広告を打ちまくっている。ここ80m^2で2200万円位だったかな。一般的に見れば安いと思ってしまうわけだ。しかし、ここは所有権ではなく定期借地権を購入する事になるのだ。68年分だったかな。最近、土地を安くするために定期借地の活用がなされてきたわけだが、個別住宅ならまだしも集合住宅においてはリスクが大きい事を一般に知らない。定期借地だから借地代を払わないといけないわけだが、これを払わないと借地人は地主に対して更地にした上で土地を返却しないといけないわけさ。で、集合住宅の場合、集合住宅の誰かが借地代払わないと・・・ここら辺で問題が発生するわけよ。
ちなみに、アルボの丘はCMしまくっていて、それがマンション価格に含まれているのかと思うと...そこを買う人は相当なコストを余計に払うことになってるわけで...新築で買う人はそこのところを考えるべきでしょう。
