Cazperのつれづれ日記: REIT破綻とアジア通貨危機

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2008年10月10日

panda01.gif REIT破綻とアジア通貨危機

日本のREITが初の破綻を迎えたのですが、信用収縮と去年末から続いている不動産への融資規制が影響しているようです。

REITの戦略としては、低金利の融資を受けて賃貸収入から出来るだけ大きな利益を上げようと考えます。低金利の融資を受けるという事は、短期融資(短期負債)を受けてリファイナンスを繰り返しながら収益を上げていこうとします。

経済が右肩上がり若しくは巡航状態ならば、常に同条件で借り換えが行えるので予定した通りに大きな利ざやを稼げるし、負債比率を高めていった方が儲けが更に大きくなっていきます。

しかし、問題は景気が右肩下がりになった際です。短期負債で借りている以上は、1年単位でリファイナンスの必要が出てきます。緩々ならば問題なく借り換えが出来るのですが、信用収縮下では借り換えが出来なくなります。

それこそ、黒字倒産となるわけです。この不況の時期に流動負債が多いREITはリファイナンスに行き詰って倒産するところが出てきそうです。


なんというか、タイ発のアジア通貨危機に似ているような気がします。タイも短期の融資を利用して長期の投資を行っていたときに、資金の引潮に会ってしまい金融危機に陥ったわけでして...。


P.S.1
Grandeさんやちぎっては投げを見ていると、以前指摘したようにREIT運営業者とREIT運営業者の支配株主の利益相反が大問題のような気がしてなりません。

利益相反問題には規制が必要ですね。


P.S.2
固定資産リッチで流動資産が殆ど無いREITは、構造的な弱さを抱えている事になりますね。固定負債を出来るだけ多く持つ事ぐらいしかリスクヘッジができませんし。


P.S.3
この時期に不動産リートを立ち上げ始めるのが一番お得なんだろうなぁ。

投稿者 cazper : 2008年10月10日 00:09 | b_entry.gif
     

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コメント

> 短期負債で借りている以上は、1年単位でリファイナンスの必要が出てきます。

ああ、そうか。「短期」という点がポイントなのですね。だから信用収縮がモロに効いてくる、と。

私、大枠のスキーマは理解していたのですが、びみょーなポイントが抜けてました。

投稿者 NH : 2008年10月10日 22:07