Cazperのつれづれ日記: 不動産投資の表面利回り・実質利回り・投資利回り計算シートを作成

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2007年2月11日

panda01.gif 不動産投資の表面利回り・実質利回り・投資利回り計算シートを作成

不動産を投資する際に重視するべきなのは実質利回りであると言われています。しかしながら、不動産投資のサイトで表記されているのは表面利回りです。

この用語の詳細は文中のリンク先で確認して頂きたいのですが、簡単に書くと以下のようになります。
●表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格
●実質利回り = 実質家賃収入 ÷ 取得費総額(参照元)

投資を考える上で確かに実質利回りは重要なのですが、実質利回りだけを考えたのでは不十分ではないでしょうか? と、言いますのも、不動産を購入する際には借金をするのが普通です。従いまして、次の視点が投資をする上で重要になると考えられます。
●自己資金を如何に早く回収するか?(投資利回りを高くするためにはどうすべきか?)
●自己資金を如何に少なくできるか?(同じ投資利回りなら自己資本が少ない方が良い )

それでは、次のグラフを見てください。次のグラフは、横軸が自己資金(円)を表し、縦軸が各種利回りを表しています。(購入物件の価格は850万円、満室時の年間家賃が96万円、諸経費が年間24万円、利息が3.2%と仮定しています。)

上記グラフを見ると、850万円の物件を買う際には、自己資本が0~200万円であれば自己資本を用意すれば用意するほど投資利回りが大きくなることが分かります。しかし、200万円以上の自己資本を用意しても利回りが8.2%から劇的に上がっていくことはありません。

400万円の自己資金があるからといって850万円の物件を買うのに全額使ってしまうと、確かに8.2%の現金ベースでの投資利回りが得られるのですが物件を一つしか保有できません。それならば、200万円×2の自己資金で2戸の物件を購入した方が得だという事になります。

もちろん、自己保有の担保力や信用力によって借金出来る額は変わりますから、自己資金がどれくらいあろうが銀行が残額を融資してくれるとは限りません。しかし、適度に少ない自己資金しか使わずに物件を購入できれば、投資利回りを最大にしながらもより多くの物件を保有する事が出来ますね。

というわけでして、こうした作業を簡単に出来るようにエクセルシートを作成してみました。以下からダウンロードしてご自由にお使い下さい。

不動産投資簡易計算シート…物件価格、自己資本等を入力すれば不動産の表面利回り、実質利回り、返済後利回り、投資利回りを自動で計算します。(参考にしたサイト。若干数字の丸め込みが違うので結果が異なります。)

(注:エクセルマクロを利用しているので、ご使用の際はマクロを有効にして下さい。あくまでも参考程度にお使い下さい。減価償却も考えていません。)


P.S.
不動産の場合は手取りの現金がプラスになるのは最低限必要だけど、これは十分条件ではないですね。十分条件なのは(回収資金+担保余力)が如何に早く増えるかなんでしょうね。そうすれば、次なる投資が出来ますから…。
Nothing Down for Women: Dynamic New Profit Strategies

投稿者 cazper : 2007年2月11日 20:24 | b_entry.gif
     

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