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2006年12月17日
戸田ゼミに参加
[晴]
昨日深夜に帰宅したので、朝目覚めが悪かった。おまけに…時計が90度横に回転していたので、11時頃おきる羽目に…
急いで外出準備して渋谷の某所へ向かう。邱永漢さんのホームページでもコラムを書いていた戸田さんが運営する戸田ゼミに参加。
既に友人のTN氏やその同僚のMさんが来ていた。お話を聞いていたら、今日の勉強会はある地域の青年会議所の副理事の方と10年以上やってきた勉強会だとのこと。
邱永漢さんが日本で始めて始めたというビジネスホテルを立ち上げたきっかけや、戸田さんが工業地でシルバー向けマンションを企画した際の話等を中心としたケーススタディーをした。
お金の通り道を見つける事の方が先決だね。私は技術を強引に開発しようとは思わない。アカデミックな分野に身を置くのであれば、とことんそれでも良いとは思う。しかしビジネスをするのであれば、ビジネス性の無い分野の技術を幾ら深堀しても無駄だと思うのだ。
戸田さんからは、ヒューマンタッチが重要であるというお話を受けた。ちなみに↓の本を頂いた。
独立をかんがえてますか
勉強会の後は、東急ハンズ前のルノアールで戸田さんとTN氏と一緒に話す。ここでは、不動産の話に花が咲いて、次回は人の入る不動産の見学をさせて頂くことに決まる。
戸田さんと別れた後、TN氏がゴルフシューズをとりあえず探したいという事でテニスショップとかの多いあ場所を見に行ったのだけど…テニスだけだった…しかも、昔お世話になったバドミントンショップは無くなっていた。
その後は、TN氏と「しっかりごはん 牛角食堂」で夕食を食べる。気軽に食べる場所としては良いかもも。そこでは、政治と経済の話をしていた。相変わらず、TN氏は色んなところで情報を得ている模様。
夜は、給与明細を見る。今日の特集はラブホテルファンド。先週号のR25にも特集されていたのだが平均利回りが10%以上だったりするので人気があるらしい。
私は以前からラブホテルファンドの存在は知っていた。利回りが10%以上だったりするので魅力的ではあるのだが、償還期限が5年というのが気に食わなくて手を出さなかった。
普通の人であれば銀行預金が1%も付かない時代に10%以上の利回りが出れば喜ぶであろう。しかしだ、良く考えて頂きたい。通常鉄筋コンクリートの建物は40年以上の減価償却期間が設定されている。ということは、ラブホテルが年間10%以上の経常利益が出ているのであればDCF(ディスカウントキャッシュフロー)の発想を持てば、利回り10%程度を5年しか享受できないのは明らかに投資家サイドにとっては不利なのだ。
簡単に言い直すならば、経常利益で15%程度稼いでいるホテルがある。そのホテルの収益から10%は投資家に毎年還元されている。5年後、このホテルを売却する時が来る。このホテルは幾らで売れるのだろうか？ 毎年15%の収益があり、あと40年もキャッシュを生み出す事が出来る。単純に考えても建てるのに必要だった投資額の2倍で売っても安い事になる。 つまり、運営者サイドは投資家から集めたお金と同額位の利益を得れる可能性があるのだ。
別の視点で考察するならば、上場REITの利回りは軒並み4%程度に下がっている。という事は、REITの価格そのものは高値で売買されているのである。それじゃ、ラブホテルファンドを運営者が転売する時の価格は、当然利回りが8%程度になるまで吊り上ると考えても不思議ではない。このファンドは、転売による利益が考慮されていないように感じたのだ。
利回りだけに追われちゃいけないと思うんだよなぁ。(まぁ、そうだとしても、10%以上の利回りは魅力的ではあるけどね♪)
投稿者 cazper : 2006年12月17日 23:59
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コメント
戸田ゼミへの参加体験を拝見しました。参考になりそうなことを前向きに取り上げているようで、主宰者として感謝しています。ありがとうございました。
投稿者 戸田敦也 : 2006年12月21日 16:16
＞戸田様
先日はありがとう御座いました。今後ともご指導、ご鞭撻の程宜しくお願い申し上げます。
投稿者 Cazper : 2006年12月24日 02:11
