« 航空券代金が320円【Air Asia】 | メイン | "良い"物をそこそこの価格で買う »
2008年4月16日
空室率上昇こそがREIT購入のチャンスを生む
[晴]
朝↓を読み終えました。非常に良い本だと思います。(最後の部分は高速道路無料化という主張が目につきますけども)
米中経済同盟を知らない日本人
道路に限ったことでは無いのですが、公共製作という部分については以下の事は是非参考にするべきだと思います。
| 古代ローマでは、高速道路や水道は、国税の範囲でしか建設しませんでした。だから、塩野七生さんが指摘するように、借金で建設したあげく利子の支払いに苦しむこともなかったのです。通行料は取りたくても取れませんでしたから、通行料収入で建設費を償却するという考えも生まれようもなかったのです。ローマ人が現代日本の道路公団の苦境を知ったら不可解という顔をして言うでしょう。借金などしないで予算内で可能な事業だけをやること、と。(p.211) |
過去に国が借金して行った公共投資は実質的に焦げ付いた物も多数あるはずです。今、地方財政が圧迫されて大変だといっていますけれども、これは過去から現在までの失敗が累積された結果に過ぎません。（恨みたくても恨むべき人は既に引退されていたり、他界されてるわけですがね。）
まぁ、忘れてはいけないのは…そうした現状を作ってしまったのも、昔の国会議員や官僚制度を支えた国民だったりするんですよね。1人1人の議決権の重みは軽いように見えても、決して軽んじてはいけないという事でしょう。
さて、ニュースを見ていると都内にあるオフィスの空室率が上昇しているようです。
| 東京ビジネス地区（千代田・中央・港・新宿・渋谷の計５区）のオフィスビル平均空室率は2.89％（前月比0.12ポイント上昇）で、２カ月連続の上昇となった。(引用元) |
しかし、REITはこの時に買うことこそがチャンスだと思います。というのも…、REITを買う人は基本的に配当利回りを気にしているからです。言い換えれば、銀行預金をしているよりはREITを買った方が多くの利子を得られると思って投資している人が多いともいえます。
空室率が上昇して配当額が減少すると、配当利回りが下落します。こうなると…配当利回りを気にしている人が多いわけですから、REITの価格は適切な配当利回りになるように下落しやすくなります。
一方、REITの収益源を見てみると、賃料か土地の譲渡しかありません。つまり、賃料収入が上昇するか土地価格が上昇すればREITの収益が上昇するわけです。ここで考えたいのは賃料収入です。賃料収入が大きくなるためには、賃料自体の上昇 もしくは、空室率の低減が必要になります。それでは、賃料と空室率のどちらの変動が大きいのでしょうか…？？
それは、空室率です。というのも、賃料というのは契約更新時にしか中々改訂しにくいのです。それに比べて、景気が悪くなれば直ぐに企業は安い賃料の場所に移動してしまうので、空室率は景気変動に連関しやすくなります。
したがって…REITの配当金の変動には空室率が大きく響くのです。となれば、空室率が上昇した際には配当金が大幅に減ることは容易に想像でき、それに伴って下落したREITを購入すれば、将来的に景気が良くなって空室率が改善された場合に高値で売る事ができるようになるのです。（売らなくても、配当利回りが大きくなるのです。）
したがいまして、空室率が底をついた段階を狙ってオフィス系のREITを購入すれば、大きなリターンを得られる可能性が高いでしょうね。
夕方は、赤ホルモン焼き＆ホルモン鍋（一寸法師 西新宿店）で6名ほどで夕食を食べながら歓談していました。集まったのは会計系、IT系、メーカー向けマーケティング支援系の方々。私はベトナム情報を教えてもらうために誘われました。が…長々と話してたのは国防と自衛隊だったりします（笑 これはこれで面白い話題です。その他には、スーパー絡みの話題も出てましたね。集まった方々が個性的な方ばかりで面白かったです。
赤霧島を飲みましたよ。
芋焼酎[赤霧島]
その後は、東京では去年から流行し始めたガールズバーで飲みでした。ガールズバーは初です。この手のお店は関西が発祥になることが多いらしいですね。去年出会った関西出身の方にもガールズバーのオーナーの方が居ましたょ。
P.S.
信用収縮が激しくなる事を想定して、逆張りするために信用口座を開設する準備を進めてます。とりあえず二つ。
何事も人と逆をしたいですね。信用収縮が世の中で起きているなら、何らかの方法で信用拡大できる方法を探す。信用拡大が世の中で起きているなら、自分は信用収縮させると…。
投稿者 cazper : 2008年4月16日 23:59
| 
Tweet
トラックバック
このエントリーのトラックバックURL:
http://www.cazoo.jp/cgi/mt/mt-tb.cgi/2124
