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2008年5月 3日
【J-REIT】売主と資産運用会社が同じ場合は利益相反が生じやすくないの？
[小雨のち晴]
朝方雨だったのでヒッキーです。
そんなこんなんで、J-REITをうらうらと見てました。そしたら、一つの疑問が浮かんできました。
それは…J-REITへの不動産の売主が資産運用会社と同一(もしくは同じ系列会社)の場合って、きちんと資産評価されてるのかという事です。
なぜならば…売主の資金繰りが圧迫されている場合、とりあえず資産運用会社に物件を売却して資金繰りを確保できますから。もちろん、この行為自体は悪くないわけでして、適正な利回りを確保できる価格で売却されていれば問題はありません。
ただし、資金繰りが圧迫されている売主は早く売りたいわけですから、本来は買い手は強気な交渉ができるわけです。つまり、REIT側は割安で不動産を仕入れるチャンスなのです。しかし、REIT運用会社と売主が同じ場合は、割安な価格で売却で売却される可能性は低く、適正価格で売却されてしまう可能性が高いわけです。（適正価格なので監査法人が文句を言う事は無いでしょう）
運用会社はREIT保有者の利益を最大化しなければならないのに、運用会社と不動産の売主が同一の場合は自社の利益を確保したくなるのが当たり前です。そう考えると、REITの運用会社へ物件売却している売主が同一の会社の場合には気をつけないといけない気がするんですよね。
★ちなみに、資金繰りに困っている不動産会社が次のような事を実行する場合があるんじゃないかと思うんですね。一時的にREITの運用会社を買収します。売りたい物件をREITに売却します。運用資産が増えて手数料収入が増えた運用会社を他社に売却します。すると…不動産会社は資金繰りを確保できるうえに、運用会社も高値で売却できて2度美味しいわけです。…気をつけましょう。★
P.S.
何気に1ドルが105円台。ちゃくちゃくとドル高です。原油もそろそろな気がするなぁ。原油が下がると食料品も落ち着くんじゃないですかね。下落したとしても、以前のような安値には落ちないと思うんですけどね。
ちなみに、燃料価格高騰の裏で原子力産業に陽が当たっていますが、放射能をもつクリプトンの同位体が大気中に増えていくのは困ったものですね。希ガスだから反応性悪くて低濃度下だと分離が面倒そうだしなぁ。化合物は微妙に作れるらしいので、再処理工場からの放出を防ぐ技術の開発はしてもらいたいですねぇ～。（例えば、クリプトンを含むガスを特殊な液体に通すと、クリプトンが液体に吸収されるような～）
投稿者 cazper : 2008年5月 3日 23:59
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コメント
Cazper様
＞きちんと資産評価されてるのかという事
資産評価は、不動産鑑定評価書の評価額で担保されています。
しかし、コメントの懸念は、鑑定評価額がどの程度正しいのか？
これを見分ける手段として、鑑定評価を行った不動産鑑定会社で見分けています。
なぜなら、ある不動産会社は、中小クラス不動産鑑定会社の十数社に、当物件にいくらの評価額を出せるかを打診し、最高額の不動産鑑定会社に発注します。つまり、仕事に飢えている不動産鑑定会社は、少し無茶な価格で評価すると宣言し、仕事を落札するわけです。
投稿者 たっく : 2008年5月 4日 09:20
